Необходимые условия договора купли-продажи, без согласования которых договор считается незаключенным:
1. Должны быть указаны стороны договора (продавец и покупатель) и их данные: ФИО, паспортные данные, место жительства.
Если договор купли-продажи квартиры заключен не собственником квартиры или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя. Обычно представители покупателя или продавца действуют на основании нотариально заверенной доверенности. В ней должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи квартиры, получение или оплата по договору купли-продажи квартиры, а также прием или передача квартиры с правом подписания передаточного акта.
Подумайте, стоит ли Вам заключать договор купли-продажи квартиры, когда со стороны контрагента выступает представитель по доверенности. Такая доверенность может быть отозвана лицом, выдавшим ее, и представитель попросту не будет являться уполномоченным лицом на заключение договора купли-продажи квартиры. Спорные вопросы придется разрешать через суд, но на разрешение этого вопроса может уйти много времени и сил
2. Квартира должна быть четко идентифицирована. В договоре должна быть четко прописана информация:
- адрес (местоположение) квартиры;
- квартира (часть квартиры), комната;
- общая площадь в соответствии со свидетельством о собственности;
- этаж, на котором расположена квартира;
- назначение (жилое);
- кадастровый (или условный) номер квартиры.
3. Цена квартиры, установленная соглашением сторон договора. При продаже квартиры в кредит должны быть прописаны, если предусмотрены условия об отсрочке или рассрочке платежа, а также указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей.
4. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением.
Если право продавца ограничено, это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Кроме вышеперечисленных пунктов в договоре купли-продажи могут быть указаны дополнительные условия, которые не являются обязательными для их включения в текст договора купли-продажи квартиры. Это может быть
- конкретный порядок и сроки оплаты, сроки передачи продавцом квартиры покупателю;
- сроки освобождения продавцом квартиры от принадлежащего ему имущества.