2020 год начался для рынка недвижимости в России непросто: уже в первом квартале пандемия внесла свои коррективы в планы по вводу жилья, отразилась на объемах продаж и ценах. В условиях экономического кризиса упали доходы населения, а вместе с ними и спрос на жилье и ипотеку. В ряде регионов были приостановлены стройки, девелоперам пришлось адаптироваться к новым условиям работы при жестком соблюдении санитарных норм. О том, к каким результатам отрасль пришла по итогам первого полугодия, что произошло с ценами, и какие перемены ждут стройку в ближайшее время, рассказали "Интерфаксу" эксперты российского рынка новостроек.
Дом вверх дном
Распространение Covid-19 началось в конце прошлого года, уже в марте Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку вируса пандемией. В России в середине марта был введен режим самоизоляции и нерабочих дней. Вместе с этим в стране проводились ограничительные мероприятия, которые коснулись и строительства.
По данным Минстроя, стройки в той или иной мере приостанавливали в 53 регионах. Строгие ограничения коснулись, в первую очередь, столицы и Подмосковья – лидирующих регионов по объемам строительства и вводу. Сложная экономическая ситуация, вызванная пандемией, колебанием курса рубля, а также падением цен на нефть, привела к значительным изменениям в спросе на рынке первичного жилья в России.
Кроме того, ограничительные меры и полная остановка работы МФЦ затруднили приток покупателей жилья в офисы продаж застройщиков, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
"Безусловно, закрытие офисов продаж компаний-застройщиков также сказалось на уровне притока денег в отрасль. Онлайн продажи и ипотечные сделки имели место, однако они не получили массового распространения. Результатом стало падение спроса на 30-35% по стране. Спрос вернулся к уровню 2017 года", — сказал Глушков "Интерфаксу".
Он добавил, что более значительно такое падение отразилось на региональных рынках. Согласны с такими оценками и в риелторском сообществе.
"В январе число сделок постепенно сокращалось в годовом выражении (примерно на 2%), а в феврале наметился рост (1%). Затем в марте на фоне девальвации рубля активность клиентов резко повысилась (на 16%), а после введения карантинных мер число сделок в апреле и мае сократилась примерно на 40%, хотя в конкретных проектах ситуация была разной (в некоторых провал достигал 70-90%)", — рассказала управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Девелоперы также оценивают ситуацию как тяжелую. По мнению руководителя центра новостроек федеральной компании "Этажи" Сергея Зайцева, в начала года произошло значительное падение спроса. Однако даже в этих условиях застройщики смогли выводить на рынок новые проекты.
"Благодаря успешному освоению практики проектного финансирования застройщики даже в период карантина выводили на рынок новые проекты и новые корпуса. Но, несмотря на спад объема спроса в первые два месяца второго квартала в связи с периодом самоизоляции, затоваривания на рынке не произошло, объем предложения лишь восстановился до уровня четвертого квартала 2019 года", — сказал он.
"Рынок новостроек восполнил вымывание предложения прошлого периода, объем нового предложения составил более 200 тыс. кв. м, при этом сохранив положительную ценовую динамику в проектах, уже реализующихся на рынке", — согласен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Почему же все обошлось такой малой кровью? Помогла господдержка. По мнению, экспертов, во многом стабилизации рынка способствовали принятые правительством меры, включающие льготную программу ипотеки под 6,5% и субсидирование кредитов застройщиков, а также перевод продаж жилья в онлайн формат.
"Безусловно, введение субсидированной ставки поддержало интерес к ипотечным продуктам: 80% ипотечных сделок в ПИК в мае пришлось именно на ипотеку с господдержкой. А разъяснение Центрального банка, позволяющее временно проводить ипотечные сделки удалённо, без идентификации клиентов в офисах, позволило в принципе покупать квартиры в ипотеку с использованием электронно-цифровой подписи", — отметили в ГК "ПИК".
Там добавили, что к настоящему времени доля ипотечных сделок в компании составляет 93% по сравнению со "стандартными" 60-65%.
Неустойчивый спрос
Снижение спроса на региональных рынках недвижимости зависело от режима самоизоляции, внедренного местными властями. В девелоперской компании "Талан", работающей в 11 регионах России, сообщили о неравномерном распределении спроса в разных субъектах РФ.
"Так, например, Ижевск при умеренной самоизоляции показал прирост по продажам – 29%, падение в Ярославле – 17%. Пермь, Уфа, Набережные Челны продемонстрировали более серьезное падение от 64 до 92%", — отметили в девелоперской компании "Талан".
Неравномерность спроса в ряде регионов отмечают и в девелоперской компании "Брусника".
"К примеру, в Тюмени наши показатели выросли практически на 40%. По остальным филиалам колебания незначительные, спрос остался стабильным", — сказали в компании.
Но даже там, где режим ограничений был особенно жестким, спрос удалось частично сохранить.
"Особенно заметным с точки зрения снижения спроса стал апрель, но уже в мае, когда клиенты адаптировались к новым условиям, изучили возможность бесконтактных сделок, спрос начал расти, и количество транзакций, по сравнению с апрелем, увеличилось в два раза", — подчеркнул директор по продажам AFI Development Федор Ушаков.
"Уже в мае в регионах наблюдалось увеличение спроса, по заключенным ДДУ прирост составил на 30% по отношению к апрелю на фоне внедрения льготной ипотеки. В июне прирост по заключенным сделкам по отношению к апрелю составил уже 70%", — рассказали в компании "Талан".
Наиболее выраженный рост спроса аналитики компании отмечают в Ижевске (60%), Перми (20%).
Как напомнил гендиректор УК "Развитие" Игорь Козельцев, в Москве с началом режима самоизоляции также резко прервалась тенденция к росту числа сделок с новостройками.
"Напомню, в феврале число сделок в "старой" Москве выросло на 15%, в марте – на 30%. Уже в апреле динамика стала резко отрицательной: в апреле количество сделок снизилось почти вдвое, в мае – на 20% относительно предшествующего месяца. В результате по итогам первых пяти месяцев мы увидели снижение: спрос сократился на 22% относительно 2019 года (который, однако, был аномально успешным) и на 3% относительно 2018 года", — подчеркнул Козельцев.
Он добавил, что в июне на фоне снятия ограничительных мер начал реализовываться отложенный спрос, и количество сделок стало увеличиваться.
В целом, по мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, спрос по результатам этого года всё же будет ниже на 12-15% от показателей 2019 года.
"Этот прогноз может не сбыться при широком распространении государственной программы льготного ипотечного кредитования под 6,5% годовых", — предположил он.
Цены не растут
Эксперты заявляют, что тенденция к росту цен на новостройки, намеченная еще в пошлом году при переходе отрасли на проектное финансирование, сохранилась и в первом полугодии 2020 года. Дополнительным фактором для роста цен стала инфляция и удорожание строительных материалов на фоне пандемии.
"За период действия ограничительных мер в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции в некоторых регионах России зафиксирован рост цен на строительные материалы. Подрядчики сообщают о повышениях цен до 10-15% на отдельные позиции. Весной был также зафиксирован рост цен на ГСМ, а уже летом произойдет рост тарифов на энергоресурсы. Все это не может не отразиться на себестоимости строительства квадратного метра", — подчеркнул Глушков.
Пока же, по наблюдениям риелторов, цены на новостройки остаются стабильными. Застройщики ждут снятия всех ограничений и возврата покупателей на рынки, считают в компании "Метриум". Там отмечают, что в настоящее время "квадрат" в среднем обходится в 80-85 тыс. рублей.
В федеральной компании "Этажи" отмечают, что ситуация с ценами на недвижимость сейчас неоднозначная. На первичном рынке наблюдается увеличение средней стоимости квадратного метра, поскольку застройщики получили возможность увеличить цены за счёт удешевления ипотеки. Эксперты считают, что если спрос сохранится, то к концу года цены на новостройки могут вырасти на 10%.
Российские девелоперы подтверждают стабилизацию цен на фоне сложной экономической ситуации в стране.
"Резкого падения или повышения цен не произошло, в том числе благодаря совместным разработкам с банками в рамках государственных программ ипотечного кредитования", — считают в компании "Брусника".
В УК "Развитие" отмечают, что с началом режима самоизоляции рост цен на новостройки массового сегмента, замедлился.
"Если в первом квартале квадратный метр дорожал в среднем на 1,7-2,3%, то в апреле – на 0,9%, а в мае – лишь на 0,1%. Не исключено, что в июне цены сохранятся примерно на том же уровне", — сказали в компании.
Эксперт по недвижимости компании "Макромир Краснодар" Анастасия Стрельникова добавила, что цены на ликвидные объекты продолжают стабильный рост, в среднем они увеличиваются ежемесячно на 1 тыс. рублей за квадратный метр.
Ввод и ныне там
Эксперты рынка отмечают, что в первом полугодии ввод жилья сократился в среднем по России на 5%. Апрель показал падение по вводу на 19,5%, отмечает президент НОСТРОЙ.
"Сокращение объема работ в отрасли наблюдается впервые после 11 месяцев роста", — подчеркнул Глушков.
Он считает, что темпы строительства и ввода в будущих периодах спрогнозировать пока сложно, поскольку ситуация будет зависеть от стабильности спроса и темпа финансирования завершения объектов.
В компании "Метриум" оценивают падение ввода по итогам пяти месяцев в России до 13%. В частности, в январе-мае застройщики сдали в эксплуатацию 21 млн кв.м жилья, тогда как в аналогичный период прошлого года они ввели 24 млн кв.м.
"В целом нельзя назвать такую динамику кризисной – первое полугодие для строительства вообще не является показательным с точки зрения активности периодом. Больше половины ввода всегда приходятся на второе полугодие, причем в высокой степени на четвертый квартал", — обнадежила Литинецкая.
Эксперты компании "Талан" опасаются, что снижение ввода, которое они оценивают в 18% за год, приведет к некоторому дефициту предложения.
"Дефицит будет ощутимым в городах, где обеспеченность жильем низкая. Например, в Ижевске, Набережных Челнах, Перми", — считают в компании.
При этом в городах с высокой обеспеченностью жильем снижение ввода отразится меньше (к примеру, в Тюмени, где показатель обеспеченности жильем выше).
Аналитики говорят, что в 2020 году нарастить объемы ввода уже не удастся, поскольку с внедрением проектного финансирования срок вывода проекта в продажу увеличился на 3-6 месяцев.
В компании "Брусника" видят тенденцию к снижению количества вводимых проектов по Свердловской, Новосибирской и Московской областям, особенно в перспективе 2022-2024 годов. Такая тенденция сохраняется в Сургуте и ХМАО. Однако крупные застройщики уверены, что они смогут наверстать отставание по проектам, вызванное ограничениями, и не сорвут запланированных ранее сроков ввода.
Прогнозы после пандемии
Комплекс сложившихся проблем и обстоятельств может привести к трансформации рынка недвижимости, его укрупнению и консолидации, прогнозируют эксперты. По мнению аналитиков компании "Метриум", в ближайшее время ожидается повышение покупательской активности по сравнению с периодом самоизоляции, однако кризис приведет к дальнейшему сокращению предложения и числа девелоперских компаний.
Эксперты считают, что в сложившихся условиях поддержка правительства должна быть расширена, запущены новые механизмы, поскольку имеющиеся меры недостаточны. С позицией о дальнейшем укрупнении рынка согласны и в Est-a-Tet. Там отмечают, что роль государства в строительном секторе будет усилена.
"Одним из возможных сценариев развития ситуации может стать продолжающееся снижение ипотечных ставок и реализации программ по поддержке покупателей для поддержания экономики страны на фоне снижения ключевой ставки, которая достигла уровня 4,5%", — считает Родионцев.
Аналитики "Талан" предполагают, что с внедрением проектного финансирования вероятность укрупнения рынка увеличивается.
"В новой экономической ситуации наименее защищенными участниками строительного рынка стали локальные компании, осуществляющие строительство в одном регионе – "домашнем". Именно на них пришлась большая доля банкротств и массовый уход с рынка, их количество сократилось на 18%", — пояснили в компании.