Самоизоляция уже изменила предпочтения покупателей, о чем мы писали в прошлом номере. Вслед за потребностями потребителей начали изменяться и привычные классы жилья. Мы спросили у экспертов рынка, преобразится ли комфорт-класс в бизнес, что будет с экономом, выживет ли элитная недвижимость в нынешнем виде и появятся ли какие-то новые классы жилья.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС
В целом по рынку можно отметить тенденцию к размыванию понятия классов жилья. Появляются так называемые гибридные классы, когда в проекте сочетаются черты, которые традиционно относились к разным классам. Так что процесс «преобразования» уже идет полным ходом. Деление на сегменты становится скорее маркетинговым инструментом, чем реальным показателем качества проекта.
В силу высокой конкуренции на первичном рынке, застройщики постоянно улучшают потребительские характеристики жилья в любых сегментах. В первую очередь это касается проектных решений. Уже в масс-маркете стабильно появляется огороженная территория, закрытые дворы без машин, просторные входные группы с индивидуальным дизайном, авторское благоустройство и другие элементы, ранее присущие более высоким классам жилья. По некоторым именно потребительским показателям комфорт-класс уже приблизился к классу «бизнес». Разница в цене обусловлена локацией, используемыми материалами и оборудованием, инженерной начинкой и т.д.
Эконом-класс или стандартное жилье — это один из самых устойчивых сегментов на рынке. Его доля традиционно очень велика, вплоть до 70–75% от общего объема строящегося жилья. На фоне кризиса его позиции только укрепляются. Если люди теряют в доходах, они делают выбор в сторону более доступного жилья, но все равно решают свои жилищные вопросы. Хорошая новость в том, что сегодняшний «стандарт» по потребительским характеристикам — это уже почти «комфорт». Серьезная конкуренция на рынке жилья приводит к тому, что застройщики с одной стороны непрерывно работают над улучшением качества своего продукта, а с другой — максимально оптимизируют бизнес-процессы.
Элитная недвижимость также очень устойчива, хотя в объеме рынка занимает гораздо меньше всех остальных сегментов. Экономические кризисы очень мало затрагивают те 5–7% потребителей, которые рассматривают проекты верхнего ценового сегмента. Так что падения спроса в этой области не ожидается.
Наоборот, судя по всему, в ближайшей перспективе намечается кризис предложения, а не спроса. Ведь элитное жилье — это преимущественно штучные проекты и с точки зрения локации, и с точки зрения продукта.
Максимально волатильные сегменты — это бизнес и/или комфорт. Эти проекты занимают пограничное положение. В случае кризисов объемы продаж по ряду проектов могут колебаться, так как спрос перетекает из «бизнеса» в «комфорт», а из «комфорта» — в стандартное жилье.
Александра Саблина, бренд-менеджер компании «Мегалит — Охта Групп»
Диффузия классов жилой недвижимости наблюдается достаточно давно. Границы между сегментами размываются, какие-то из них и вовсе уходят с рынка. Например, все реже встречается «эконом-класс» в чистом виде. Доля самого дешевого жилья в структуре предложения заметно снижается. Все же сегодня девелоперы стремятся строить качественный конкурентоспособный продукт.
Сегмент «комфорт-класс» активно развивается. Застройщики включают все больше новых опций в свои проекты, расширяют ассортимент планировок, повышают качество отделки и благоустройства, добавляют новые элементы во внутриквартальную инфраструктуру. Многие характерные атрибуты бизнес-класса заимствуются и адаптируются в сегменте «комфорт». Сегодня к характерным отличительным чертам проектов комфорт-класса можно отнести закрытую охраняемая территорию, подземный паркинг, обустроенные места для отдыха и занятий спортом, социальные объекты в шаговой доступности от корпусов и т.п.
Есть нюансы, без которых сложно представить бизнес-класс, но они пока не целесообразны для комфорт-класса с точки зрения ценообразования. Например, бизнес-класс предполагает в том числе наличие арт-объектов, а в комфорт-классе в них нет насущной необходимости. Для бизнес-класса также характерны элементы системы «умный дом». В сегменте комфорт они могут внедряться частично, но пока не настолько востребованы, чтобы использовать их повсеместно.
Тем не менее, можно говорить о том, что требования ко всем сегментам в целом повышаются. Это относится как качеству строительных материалов, так и к отделке и обустройству входных групп и мест общего пользования.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Текущая ситуация меняет предпочтения покупателей. Они становятся более требовательным к функциональности пространства и планировочным решениям, насыщенности жилого комплекса разнообразной инфраструктурой. Этот тренд актуален для любого сегмента недвижимости. Он будет сохраняться и после выхода из пандемии. Поэтому все чаще в проектах комфорт-класса будут появляться опции из сегмента бизнес. Уже сегодня на рынке есть такое понятие, как бизнес-лайт.
К какому классу отнести новостройку — зависит от собственного видения застройщика, преимуществ проекта и его качественных характеристик — локации, концепции, архитектурных решений, квартирографии. Четкие критерии разделения строящегося жилья на классы на рынке отсутствуют.
В последние годы застройщики практически перестали возводить жилье эконом-класса. Качество проекта выходит на первый план для покупателя, поэтому девелоперы делают ставку на новостройки комфорт-класса с улучшенными потребительскими характеристиками. Пусть они чуть дороже. Но клиент сегодня готов платить больше за интересную концепцию, продуманные планировки, насыщенную внутреннюю инфраструктуру, включая коммерческие и социальные объекты в шаговой доступности и развитые общественные пространства.
Безусловно, кризис затронул все сегменты недвижимости. Но в более дорогих категориях жилья, особенно в элитке, спрос более гибкий и стабильный. Не исключено, что скорректируется фокус внимания покупателей — с городских объектов на загородные проекты элит- или бизнес-класса.
Сегодня на рынке присутствуют типовые проекты, новостройки комфорт-класса, комфорт плюс, бизнес-лайт, бизнес и выше. Вряд ли в ближайшее время появится что-то новое. Каждый застройщик вкладывает в понятие класса собственные критерии оценки и корпоративные стандарты, ориентируясь на преимущества проекта, его качественные характеристики, зная своего покупателя и его потребности.
Например, мы реализуем свои проекты в рамках философии «ЖИВИ». В ее основе — европейские градостроительные традиции и забота о человеке. Это означает создание максимально комфортной жилой среды за счет насыщенной внутриквартальной инфраструктуры, продуманных планировок, развитых общественных пространств, высокого сервиса управляющей компании.
Однозначно можно сказать следующее — сомнительные проекты низкого уровня будут уходить с рынка, поскольку сегодняшнему покупателю нужен качественный продукт.