Многие люди, которые сдают свое жилье квартирантам, искренне уверены в том, что могут выселить их в любой момент, как только пожелают. Приходится спускать их с небес на землю, приводя реальные примеры из практики.
Вот несколько случаев, когда доводы «я собственник – значит, должно быть по-моему», в суде не сработали.
Нет доказательств – нет нарушения
В одном из судебных решений приводится ситуация, когда собственнику пришлось терпеть квартирантов весь год (согласно договору). А причиной стала банальная непредусмотрительность: он не включил в договор условие о возможности досрочного расторжения договора во внесудебном порядке.
Дело в том, что собственник должен предоставить жилье нанимателю на срок, обозначенный в договоре. И по одной лишь прихоти нельзя снять с себя эту обязанность раньше времени: нужно сначала расторгнуть договор.
Для этого можно:
- либо воспользоваться пунктом договора, где закреплено право наймодателя отказаться от дальнейшего исполнения договора, предупредив нанимателей за определенное время,
- либо доказать в суде, что квартиранты нарушают правила пользования жильем (не платят, разрушают жилье, нарушают интересы соседей и т.д.).
Так вот, в рассматриваемом случае договор с жильцами был заключен на 11 месяцев, но уже через 2 месяца наймодатель потребовал освободить свое жилье.
Сослался он на то, что квартиранты захламили общий коридор (в коммунальной квартире), сушили белье на кухне и пр. – словом, «систематически нарушали интересы соседей».
Однако наниматели в суде представили документы, что платят за квартиру исправно, и ничего не нарушают. Соседи в суд не явились и не подтвердили слова собственника.
По всей видимости, наймодателю срочно понадобилось освободить комнату для продажи, а более весомого повода выгнать квартирантов у него не нашлось (добровольно те съезжать отказывались).
Разумеется, за отсутствием доказательств суд не позволил выселить жильцов досрочно (Ростов-на-Дону, дело 2-2203/19).
В другом примере сособственница жилого дома (перешел по наследству к нескольким родственникам) также подала иск с требованием выселить квартирантов.
Договор заключил один из владельцев дома на 4 месяца, с согласия остальных (подтверждалось их подписями). Опять-таки в договоре не было оснований для внесудебного расторжения.
Однако одна из сособственниц (видимо, вступив в конфликт с остальными родственниками) решила договор расторгнуть. Сослалась она на накопившуюся задолженность со стороны нанимателей и то, что они привели дом в непригодное для проживания состояние (протекала крыша, разбито окно и т.д.).
Между тем, остальные сособственники ее не поддержали. Задолженность по квартплате жильцы погасили на момент судебного заседания, а доказательств разрушения дома не было.
В отсутствие оснований для выселения суд отказал в иске (Турочакский р-й суд Республики Алтай 2-42/19).
Новому собственнику пришлось смириться
Гражданин обратился в суд с требованием выселить жильцов из его квартиры. Он купил ее, а продавец заверил, что квартиранты (которые на тот момент в ней проживали) тут же съедут.
Однако жильцы отказались выселяться, сославшись на договор найма – а он был заключен у них на 5 лет. И суд встал на их сторону: по закону смена собственника не влечет расторжение договора найма.
Обязанности наймодателя в таком случае переходят на нового владельца (ст. 675 ГК РФ). То есть выселить квартирантов он может лишь в случае существенного нарушения условий договора.
Ну а претензии по этому поводу следует предъявлять продавцу (Чебоксары, 2-841/17).
Не игнорируйте важный пункт в договоре найма: о досрочном его расторжении по уведомлению наймодателя. Это избавит от многих неприятностей в будущем!