Больше месяца прошло после проведенной сделки, а вопрос, касающийся альтернативных путей решения проблемы собственника, все еще не выходит из головы. Сама сделка по продаже коммерческой недвижимости прошла вполне удачно, и все стороны остались довольны (все – и собственник в первую очередь!), но все же спрашиваешь себя: а возможны ли были иные пути решения? Если бы на тебя не давили и не требовали: «Продай! Продай! Продай же поскорей!», а просили найти альтернативное решение, чтобы уменьшить возможные потери в будущем, как можно было бы поступить?
Итак, все по порядку.
Представьте вводные данные: у вас есть торговая площадь в центре города и своя квартира там же в центре. Коммерческую недвижимость вы приобрели в ипотеку при цене 16 000 000 рублей и первоначальном взносе 3 000 000 рублей, а квартирой вы владеете без залогов, и ее цена примерно 5 000 000 рублей. У вас успешный бизнес, и помещение нужно вам именно под вашу деятельность. Бизнес вполне покрывает ежемесячный ипотечный платеж в размере 150 000 рублей. За 7 лет ипотеки вы выплатили банку порядка 12 300 000 рублей (при этом аренда подобного помещения обошлась бы вам за этот же срок всего лишь 8 400 000 рублей, так как по 500 р/м2 можно найти, если выбрать чуть менее престижное место, но вы сознательно пошли риск и на покупку в кредит, чтобы в конечном итоге стать владельцем помещения). Помещение вам нравится, и вы думаете, что если что-то пойдет не так, то ваши 200 квадратных метров вы точно сдадите в аренду по 750 рублей (те же 150 000 рублей в месяц - ставка на 2012г), чтобы аренда, а не ваш бизнес, могла покрывать ипотечный платеж.
И вот, спустя 7 лет что-то действительно пошло не так. Ваш бизнес рассыпался у вас на глазах (например, потому что доходы населения обесценились в 2 раза). Но мало того, рынок аренды тоже «просел», и максимум, что вы сможете выручить от аренды помещения, это 100 000 рублей в месяц. Банк же требует свои 150 000 рублей, и в случае просрочки готов штрафовать вас пеней. Что делать?
Продавец решает избавиться от непомерной ноши и продает помещение. Однако и цена на помещение уже не та, что 7 лет назад, и суммы от продажи объекта едва хватит, чтобы покрыть остаток ипотечного долга! После года тщетных попыток продать дороже и выйти с минимальной маржой из ипотечного тупика, владелец закрывает сделку, итог которой такой: все средства от продажи помещения ушли на покрытия остатка по ипотеке, а за семь лет «владения» убытки составили: 3 000 000 – первоначальный взнос и 12 300 000 – ипотечные платежи. Итого, выплатив 15 200 000 рублей, владелец остался и без денег, и без помещения.
Вопрос: какие могли бы быть альтернативные решения, чтобы не потерять торговую площадь и выйти из кредита?
Первое решение - довольно радикальное, девиз которого должен быть таким: «На войне, как войне!»
Выбирая между убытками и еще большими возможными потерями, можно было бы привлечь к погашению долга свою квартиру. Это страшно до жути, но ведь стоит задача СПАСТИ ПОМЕЩЕНИЕ! Продав квартиру и перекредитовавшись в другом банке, можно было бы снизить ипотечное бремя со 150 000 рублей в месяц до минимальных 75 000 рублей. В таком случае доход от аренды сохраненного помещения в размере 100 000 рублей позволил бы гасить уменьшенный ипотечный платеж, а остатка средств хватило бы на аренду 2-х комнатной квартиры в центре, либо 3-х комнатной чуть подальше. В конечном итоге, арендные платежи покрыли бы остаток ипотеки за помещение, и через несколько лет уже само помещение могло бы приносить чистый доход в размере 100 000 рублей в месяц, а это позволило бы приобрести квартиру и от найма чужого жилья переехать в собственное новое жилище. Разумеется, для принятия такого решения нужны крепкие нервы, но в результате лет через 10-15 были в собственности и сохраненное помещение, и новая квартира. Победа!
Решение второе: «Возможно все, но все-таки мне страшно!»
Помещение площадью 200 квадратных метров в пересчете на 1 квадрат стоит меньше, чем стоимость 1 квадратного метра у малого помещения. Большое помещение вполне можно было бы разделить на два - меньших по размерам (скажем по 110 и 90 кв.м.), для чего пришлось бы взять согласие банка (снять с учета прежнее помещение площадью 200 кв.м. и зарегистрировать с залогами новые 110 и 90 кв.м.). После этого, чтобы не продавать свою единственную квартиру и не подвергать дискомфорту свою семью, можно было бы продать торговую площадь 110 кв.м. Вырученных средств за коммерческую недвижимость почти в 2 раза меньшую, чем 200 кв.м., но более дорогую в пересчете на 1 кв.м., должно было бы хватить, чтобы остаток по ипотеке непроданной торговой площади в 90 кв.м. был таким несущественным, что аренда 90 кв.м. вполне покрывала бы ипотечный платеж, и порядка 25 000 – 35 000 рублей должно было сохраниться, чтобы не чувствовать себя ущербным в этой сделке. Это операция не стандартная и требует усилий, а также дополнительных знаний. Вполне возможно, что что-то могло пойти не так. Но большинство сделок с коммерческой недвижимостью так или иначе, но сопровождаются риском (вспомните хотя бы начало этого размышления и потерянные 15 млн. рублей).
Собственник же принял решение продавать, потому что: так проще; это самое распространенное решение; потому что «так делают все»; потому что давил банк; потому что «это уже становится невыносимо!» - и так далее. И в ситуации, когда все сайты - агрегаторы твердят тебе: «Ты сам все можешь! Зачем обращаться за помощью к специалистам? Размести объявление у нас и продай сам! Зачем платить за помощь и знания специалистов? Зачем оплачивать 100% вознаграждения за помощь, когда можно вытребовать дисконт? Зачем? Зачем? Зачем?», остается одно – послать всех к черту и избавиться и от головной боли, и от коммерческой недвижимости…
А после у специалиста, проводившего сделку, еще долгое время будет висеть в голове вопрос: «А какой выход можно было бы предложить человеку, если бы владелец прислушивался к твоему опыту и оценивал твой труд по достоинству?»